2017年8月21日星期一

有早知無乞丐



我自問是屬於杞人憂天的一類人,對於未來沒有太多的信心。很早開始已經怕畢業之後找不到工作。論學歷,大家都是半斤八兩;論勤力,比我更勤力的多的是;論轉數快,也不是持別話頭醒尾;論外表,也是毒男一個。我著實看不出自己憑甚麼特點,可以在畢業後找到不錯的工作,更惶論要人工高。從宏觀來看,感覺世界變化的速度太快,以往一份工可以做到退休,但現在世界變化迅速,十年後的世界已經可以大不同,今日有的工作,十年後可能已經被取代了。或許正正是有這樣的想法,於是我早早開始計劃理財。無他,既然不能靠別人給我工作,那就唯有靠自己。

打著最壞的打算,畢業後找不到工作。即使找到,人工也應該不多(一般的大學生的人工大概就是萬八左右),想要在未來靠自己就只有增加投資收益,繼續擴大物業組合在當時來是最可行的方法。於是趁有大學畢業前,不斷地去買樓,即使樓價在高位依然不斷去買,盡快去擴大物業組合。當組合達到一個程度,組合每年的收益除了可以養活我之外,還可以繼支持組合增長。

現在過了差不多兩年,物業組合雖有一定的規模,亦享受到些少規模經濟帶來的優勢,但同時間油城的樓價因油價下跌影響到地區經濟而持續回落,物業組合的帳面值比起高峰期,少了一大截。

我常常問自己,究竟當時的策略是對還是錯呢?

若果當時不全力買樓,現在手上拿著一大堆子彈好像都不錯呢。

有一句話說得好,有早知無乞丐。有早知,個個都是李嘉誠了,但這樣的又有甚麼趣味呢。因為不知道未來會發生甚麼事,會對未來產生好奇才顯得做人有趣。

當初的策略對與錯,實在也說不清楚。的確投資收益上沒有預期般理想,但如果當初的選擇不一樣,會不會收穫到同一樣的經歷呢?!沒有這些經歷現在又會怎樣呢。當我以為大學畢業後會很難找工作,人工一定會很低,低到過不到申請按揭的最低要求。偏偏運氣不錯,找到了兩份工作,收入都不錯。即使不靠租金收入,也能夠繼續擴充物業組合。但若果沒有在瘋狂買物業而收穫到的經驗,又會不會得到這些工作呢。再說,識到靚女租客的機會又點計先,呢啲俾錢都買唔到。

不少差不多年紀的讀者常來信問我在投資或人生上的意見。其實我不算是特別的成功,所以沒有成功的經驗可以分享。只能夠說說我的經歷作為借鑑。從上,我就覺得人生是很奇妙的,你沒有可能知道未來的變化。你以為最好的,在未來未必一定好;同樣的你以為會差,又未必一定會差。我覺得最好的做法,是設定好大方向便可,然後便是是隨遇而安。這不是說中間甚麼都不做,而是選擇你認為適合的道路的路,之後努力行好每一步便可以了,再不斷去修正如何到目的方法。隨著經歷的變化,目標很可能會改變,何必廿歲就計算到六十五歲,計每一年儲到幾多錢。一年儲十萬,六十五歲就四百五十萬,計到退休可唔可以買到樓呢。有可能過多幾年,買樓都已經不是你的目標了。

大家共勉之。


2017年8月7日星期一

讀者來信:理財目標




問:你好,我叫xxxx,之前未投資過,完全唔知點開始,可以請問應該點樣開始?又應該睇咩書?

其實對投資冇咩概念,所以想問下。😁😁😁😁。

答:我認為首先要看你有甚麼目標,是要建立另外一份被動收入,還是要儲一筆錢作未來之用。理財上我會建議你可以先從看富爸爸,窮爸爸入手。再看止凡所出的幾本書,內裡都有很多很有用的理財知識。在有一定的基本知識後,才去進行投資。


問:唔識投資有咩問題,但身邊既人不繼講,你年紀都有咁止下,要為自己打算下,就開始諗會唔會應該開始學下呢,但又搵唔到人問😖😖😖完全冇方向😑😑😑 我既目標係想儲錢,為將來用,防老?🤔🤔咩係被動收入? 好的,去書店買黎睇下先😌😌thanks 其實我有諗過做外幣定期,但好似回報太少,同埋本身就係月光族同返緊學費,儲既錢就唔多,所以可以拎黎投資既錢唔多😭😭😭


答:看你的電郵,年紀也應該不太大吧。防老的話,最重要是看你現在的歲數,才可以再去推算一個合適的投資及儲蓄計劃。 被動收入就是股息,租金等等,不用從工作上獲取的收入。 如果你不介意,或許可以分享一下你的資料,收入,支出,等等可以參詳一下,看看有沒有可以給你的意見。


問:年紀大你少少😝😝,因為畢業之後做左近一年野就去左澳洲working holiday,返黎之後做左三個月又因私人野離左香港,直到上年年頭先再返黎,又因屋企野一直到上年7月先搵到野做,就到依家,人工13700,家用、卡數、lunch、交通就$5500。仲有每三個月要還一次loan大約$3500(讀大學借既,到19年)  因為冇人問,問朋友又唔答,應該驚,唔會答,所以冇人問,都幾無奈🤣🤣🤣完全冇方向😞😞😞😞

答:如果你跟我的年紀差不多的話,那我是不建議你這麼快就把目標放在養老上。我會建議你把目標放在個人發展上,把理財視作儲備發展這些機會的潛能。如果站在你的位置,我會首先去想現在工作行業的前景,以及自己是否真的有興趣,還是只是一份為搵兩餐的工作。如果是只為了搵兩餐又沒有太大發展空間的工作,我就會想有沒有可能轉工,又或者可以在工餘的時間發展其他的事業。如果有,又需要甚麼的條件呢?錢,時間,學歷? 在知道這些目標及條件後,才去制定一個理財的計劃去達到目標。

問:因為之前講既我畢業後有好多時間都唔係香港,所以試過唔同類型工種。但最後都係做返account,btw我係讀account,我都唔知算唔算鐘意,但我冇諗住會計考牌。所以轉考HKICS既牌做company secretary ,我都唔知好唔好,但我知如果唔考牌繼續做account既話,冇前途,所以想轉。考HKICS每科考試費要$2000加上堂學費$4500,一科共$6500。我應該要考4科,原因係共8科,但我既degree 有機exempt到4科,要再睇佢批唔批。 但呢d野會影響到我投資? 其實我興趣係煮野食,想將來開私房菜,但我都知好難😅😅😅,不過都冇所謂😆😆😆,可以當興趣😁😁😁

答:睇番你的收入同支出,我當卡數係你的日常洗費,你住屋企家用是晚餐及住屋,這樣計你一個月可以儲四千蚊,幾百蚊走趲,例如紅色炸彈之類。 會計唔考牌的話,前路的確有限。即使考了牌,我的看法是會計行業在香港每年一大批的畢業生擁入這個行業,加上本身已經在這個行業的人,競爭已經是非常的激烈,在這個因素下,機會及人工定必會繼續受壓,未來的前景不容樂觀。再說長遠,多個對未來工種變化的預猜中,會計也會是受到智能化所影響的重災區之一。

反而,讀秘書課程,計學費考四至八科的學費 (不肯定幾多科可以獲得括免,計埋最壞情況) 二萬六到五萬二。假設你把四千蚊全部儲來考試,都係半年到一年多的時間。用一年多的時間換一個發展的機會,我認為是值得的。 不太清楚香港的行情,一個好的秘書,講求的是做事靈活,待人接物,面面俱圓。這些科技不容易取替。好秘書十分難求,還記得我舊老闆請秘書的時候,過百份履歷表,見幾十個人,先搵到適合的。當然她的人工,亦比不少白領要高得多。

論投資,我認為充實自己也算是投資的一種,不一定是局限一定要買樓買股票。我認為投資在自己,擴大未來的發展空間,將來可能得到的回報,比起你現在投資資產更加大,因為自己的能力增加,可以做的事情更多,那未來的變化可能會更加大,變化隨時帶來豐厚的回報。

若果我是你的話,我現在會先集中 “投資” 在自己身上,除了考牌外,還會開始找相關的工作,當是邊做邊實習,相信這樣對你考牌也有幫助。盡快把這個牌考完,再進行下一步。 投資防老固然是個目標,但這個目標太遙遠,我會建議把這個目標拆細,先集中在擴大收入,增大儲蓄能力,然後才去想把儲蓄發大用來防老。



2017年7月24日星期一

2017年第二季回顧

眨眨眼,2017 年又過了一半。

回顧一下第二季的進度。

三月尾的時候,轉了新工,開始為專業資格努力。

之所以轉新工,最主要是新工作能夠給予考取專業資格實習的機會。要不然少了一半人工,加薪幅度又少的情況下,真係搵鬼轉

所謂的專業資格,我認為跟大學學位一樣,都是些門面的東西。最重要的或者不是在當中實際學到的知識,而是考了之後,在名字後加上的幾隻字,MA, PhD, BA, CA, Member of xxxxx......... 在這個以外表為主的世界,內涵真的不多人會去深究。要不然,那些政客名人就不會千方百計去弄個博士頭銜。甚麼大學也沒有所謂,總之可以俾人叫做博士,或者知道是博士才是重要。

講番轉頭,其實我能夠得到呢份工,或多或少也正是因為頭銜作怪。話說,我畢業的大學傳統給予學士的學位抬頭是 Master of xxxxx,而不是如其他大學一般的 Bachelor of xxxxx 。由於這個傳統已經有很長的歷史,所以即使會引起很多誤會,為左尊重傳統,大學也沒有改到。我也因為這個傳統,而無端端成為了 “碩士”,而不是學士。見工時我現在的上司問起我碩士讀甚麼,我才把成件事娓娓道來,他當時一臉茫然,完全是被騙了的模樣。我那時就可以肯定他是因為我的 “碩士” 才給我見工的機會。雖說最好他都請了我,但若果沒有這個 “碩士”,我有沒有機會見工,然後得到這份工作的機會呢,這就很難說了。

投資方面,已經擁有的繼續是放風箏,坐著享受它們帶來的果實。

收租物業現在有了經紀管理,最多就是等閒的時候問一下有沒有特別的。之前放租期,就多了追問放租的情況。經紀放租的速度,明顯沒有自己放租來得快,或許物業紿終不是他們的,自然沒有自己上心,這也是人之常情。重點是下一年的租客全部已經找到,也就是又可以安心收租多一年。

股票上,香港及英國股票的收獲都不錯。香港股市今年其實是表現得很不錯的。不覺得市場有很熱烈的反應,對比之前幾年,這個水平應該已有很多三萬點 gogogo 的聲音,但今次卻不多見,一,有可能是我聽到的聲音不夠多,二,有可能真的是溫水煮蛙,大家都接受了現水平。對比起英美股市,我還是覺得香港股市真的很便宜,為何香港樓市就升到無信,香港股市就依然比不上零七年呢,這還是我想不通的地方。如果收益決定回報,香港樓市的租金回報那麼低,股票的股息回報更可觀,資金不是應該流去股市嗎?但很明顯這是錯誤的,至少過去十年都是錯的。樓市的回報越低,越多人追捧,升得更高。或許,人們都堅信樓價會長升長有,將未來的升幅都計算入收益裡,但個人就認為將不確定性很高的資本增值計入投資決定是很危險的事情。

2017年6月12日星期一

英國投資陷阱

最近這幾個月多了讀者查詢關於買英國學生宿舍的問題。

記得在香港睇報紙,時不時都會有那些英國某某地方學生宿舍保證回報xxx %,幾萬鎊就可以上車。。。。。。 如果不太認識英國地產的都會睇到心思思。不知道最近是不是又多了這些廣告,所以那麼多人來問呢?

回覆這些讀者的問題,其實可以重看幾前所寫的以下幾篇文。


基本上我的看法沒有太大的改變。在基本回報,資產價值,轉讓等等,我已經是存在疑問。最大問題是我依然覺得世界沒有那麼著數的東西隨街跳,還要登廣告慌死你唔知咁。我就從來未在街上遇過一個不停想送錢給我的人!再加上看到越來越多之前買了這些單位,保證期開始完結的那些讀者來信,對於之後回報下跌,及一籮籮的問題,看到都覺得頭痛。

當然我不敢說全部都有問題,(或者真有發展商慈悲為懷,開善堂一樣,希望益下我地,有錢齊齊賺),但給我的話我自己肯定是不敢買,不怕一萬,只怕萬一。

老實說,過了這麼多年,連我寫的文現在回看都已經是至少有三年,我實在不明白這些單位為甚麼還是那麼好賣。在 google 上找一找,其實都不難找到有些已經受害者的故事,足夠引以為鍳。

不過,在網上看完這些資料。如果還是有想買的朋友,其實再 google 一下,不難發現 英國本土這些"保證"投資回報的地產項目多的是,酒店,辦公室,住宅都有。保證的回報更高,又更完善保障投資,幾時退出,幾時收成,全部都清清楚楚。這些公司更是主打海外投資者,只是沒有在香港賣廣告而已,相信他們也很樂意為香港的投資者 "服務" ?!

 最後還是那句,隔山買牛風險大,做好功課最實際。

2017年5月28日星期日

初試拍賣

唔驚唔覺,竟然差唔多兩個月無出文。

最近投資上真的沒有甚麼大作為,樓繼續收租,股繼續收息。

目前的投資方向是休養生息,對未來的方向依舊是看不清。

大英帝國的風雨飄移,脫歐,分裂,已經不是我這樣的凡人可以看得清楚。

有些人會認為這個是難得的機會,但我在這一刻就寧願忍一忍手了,無謂賺粒糖,輸間廠。

把時間和心機放在其他方面,或者會有更好的回報呢,誰知道。

不過,話雖如此,又不是說完全不買。當然遇到好的機會/好的資產,又不會不買,只是要求比以前更高。

上兩個星期就在拍賣行看見一個單位,標價 £50,000,估價 £90,000。估價往往是虛無縹緲,之前好景的時候,這個價都未必買到,但的時勢我估 £70,000 吧。

看完樓,單位很一般,屬於閣樓改建而來,岩岩巉巉,又在四樓,沒有電梯。如果買來收租的話,一定不會考慮,但 £50,000 這個價錢的確很令人心動。我想 £50,000 買,然後花少少錢裝修 (化妝?!),£70,000 賣出去,都應該不錯,至少可以在短時間內賺些少。

在發完春秋大夢之後,當然要跟律師傾一傾計。要淪落到在拍賣行上的物業,多多少少都總有原因,很多案例都是地契有問題。英國的地契隨時幾百年歷史,古怪條款五花八門,特別是地皮,幾百年前的人畫的未必有今時今日般清楚,有時甚至沒有畫圖,只用文字描述,例如東面界線到 阿 A 的圍牆,今時今日 阿 A 幅牆已經拆了,那問題就來了,究竟幅地的界線到哪裡呢,就要跟隔離商量了,這些都是極為耗廢時間 (有機會再講這些問題)。

跟他說起這個單位,請他查一查地契。他馬上就說,不用花錢查地契了,我的計劃不可行。因為這個單位在未淪落到拍賣行前,早已經在市場上放售 £70,000 ,賣不出才要 £50,000 放出。並不是我原先所想的,業主急賣,要錢不要貨。買回來擺到市場轉好或許可以,不過要快買快賣就不行了。目前我還未有能力可以守住一件岩岩巉巉的貨,然後等市場好景。所以聽完律師一席話,都是打退堂鼓了。

今次幸好在買之前問了律師意見,不然就真的中伏了。在拍賣場買東西,除了地契上,樓宇本身外,知道前世今生都很重要。今次真的要多謝律師!(我真的不明白我的律師,我覺得他似乎真的不志在生意。今次講咁多野,又係分文不收。律師不是逐秒計錢的嗎?)



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